Condominio: come evitare le liti più comuni

C’è chi ascolta la musica ad alto volume in piena notte, chi innaffia le piante sgocciolando sui piani inferiori, chi parcheggia l’auto fuori posto, chi ingombra gli spazi comuni con oggetti vari. Secondo una classifica dell’associazione europea degli amministratori di immobili sono queste – spesso banali – le principali ragioni per cui si litiga nei condomini: tutte in teoria risolvibili con il buon senso e la capacità di mettersi nei panni degli altri. In pratica non sempre è così.

D’altronde queste situazioni riguardano più della metà degli italiani visto che,  secondo i dati Eurostat, il 53,4% dei nostri concittadini vive in condominio, e la percentuale sale ancora se si considerano solo le città. Le controversie condominiali sono più frequenti al Sud (11,1%) che al Nord; più nei centri urbani medio-piccoli, fino a 50 mila abitanti (10,4%), che nelle grandi città. Una curiosità: gli uomini sono più litigiosi (10,3%) rispetto alle donne (8,3%).

Piccoli e grandi litigi

A mettere a rischio i rapporti di buon vicinato sono principalmente le discussioni dovute ai rumori molesti: per esempio il classico ticchettio delle scarpe che viene dal piano di sopra, lo spostamento di mobili, la tv tenuta a volume troppo alto. Ma anche quelle causate da odori persistenti provenienti da altri appartamenti, dal lancio di mozziconi dai balconi, da infiltrazioni d’acqua.

Ci sono poi le controversie legate più direttamente alla gestione del condominio: dall’attività dell’amministratore alle spese condominiali, fino all’aspetto esterno della facciata dell’edificio, alle regole sulla presenza di animali domestici nelle aree comuni e all’utilizzo da parte dei condomini degli spazi comuni (terrazza, cortile, etc.).

In alcuni casi si è arrivati al paradosso. È successo per le liti legate a bandiere e vessilli: l’esposizione della bandiera arcobaleno della pace in varie circostanze – incredibile a dirsi – ha scatenato vere e proprie risse. A proposito di bandiere, in una cittadina della Germania una ragazza ha fatto sventolare dalla sua finestra quella tipica dei pirati attirandosi le ire degli altri condomini e ricevendo una multa dall’amministratore. La vicenda è finita in tribunale, che ha dato torto al condominio, annullando la multa e ribadendo la libertà di esporre il vessillo.

Spese legali, lungaggini e stress: meglio evitare il tribunale

Per fortuna 4 volte su 5 i contrasti si risolvono senza arrivare davanti al giudice, ma nonostante ciò le controversie che affollano le aule della Giustizia arrivano a rappresentare circa il 10% del totale dei procedimenti civili secondo gli ultimi dati Istat e a occupare il terzo posto – se si considerano anche le cause legate agli sfratti – dietro solo a quelle di ambito lavorativo e familiare.

Portare il vicino in tribunale vuol dire sostenere una spesa compresa tra i 2 e i 3 mila euro, importo che può facilmente raddoppiare considerando ricorsi e spese legali a carico della parte soccombente. Inoltre bisogna mettere in conto una durata media della causa di circa 3 anni, tempo necessario solo per arrivare al primo grado di giudizio (periodo durante il quale il clima che si respira nel condominio viene ulteriormente compromesso e stress e disagio vanno alle stelle). Per ridurre il numero dei procedimenti, la legge n. 98/2013 ha introdotto l’obbligo di attuare in via preliminare il procedimento di mediazione per cercare di risolvere le dispute condominiali in via extragiudiziale (la possibilità di ricorrere alla mediazione era già prevista dalla legge 220/2012 di riforma del condominio) con numerosi vantaggi economici e una sostanziosa riduzione dei tempi di risoluzione del contenzioso.

Meglio prevenire che litigare

Il dialogo e la diplomazia restano però le parole chiave per risolvere e prevenire ogni contesa. Un primo suggerimento utile in caso di litigio consiste nel leggere il regolamento condominiale, nella gran parte dei casi sconosciuto. In esso, per esempio, sono stabiliti gli orari in cui far silenzio ed è indicato come gestire gli spazi comuni. In molti casi può risultare vincente spiegare personalmente ai vicini le ragioni del proprio comportamento: “Ho bisogno di parcheggiare la bici nel cortile per un breve periodo”; “Festeggerò eccezionalmente fino a tarda notte” e così via. Consigliabile farlo in maniera diretta e coinvolgendoli nella risoluzione della problematica e nella limitazione dei disagi.

Se queste vie non portano ai risultati sperati, prima di chiamare gli avvocati, ci si può rivolgere all’amministratore che può convocare un’assemblea straordinaria in cui trattare il problema e richiamare il condomino al rispetto delle regole. Addirittura per le infrazioni al regolamento può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro che, in caso di recidiva, può arrivare a 800.

Senza dubbio, appare sempre più diffusa l’esigenza di vivere nei condomini con meno stress, prima di tutto cercando di ridurre le preoccupazioni legate a imprevisti, grandi e piccoli, che possono colpire la propria abitazione. In questa ottica polizze assicurative appositamente studiate rappresentano uno strumento concreto in più per riuscirci: in caso di problemi, infatti, sarà l’assicurazione a farsi carico di rimborsare le eventuali spese legali, quelle per le perizie o per indagini di approfondimento.